Immer wieder werden Architekt:innen vor die Aufgabe gestellt, Umbauten an bestehender Bausubstanz vorzunehmen. Anders als bei Neubauten, für welche die HOAI konkrete Leistungsverzeichnisse und Honorartafeln bereithält, werden die Leistungsbilder für Umbauten nicht abgebildet. Daher beinhaltet die HOAI drei Regelungen zum komplexen Bereich der Bestandsbauten: den Umbauzuschlag, die mitzuverarbeitende Bausubstanz und die Besonderen Leistungen. Die Regelungen kommen bei Umbauten und Modernisierungen zum Einsatz.

Was ist mitzuverarbeitende Bausubstanz (mvB)?

Unter mitzuverarbeitender Bausubstanz versteht der Gesetzgeber die bereits vorhandene Bausubstanz, die während der Umbau- oder Modernisierungsphase in irgendeiner Form modifiziert wird. Ganz genau klärt dazu der § 2 Abs.7 der HOAI: "Mitzuverarbeitende Bausubstanz ist der Teil des zu planenden Objekts, der bereits durch Bauleistungen hergestellt ist und durch Planungs- oder Überwachungsleistungen technisch oder gestalterisch mitverarbeitet wird."

Auch wenn dies zunächst in der Theorie sehr eindeutig klingt, ist dennoch der Begriff "Mitzuverarbeitende Bausubstanz" in der Praxis nicht immer ganz klar umrissen. So ist es beispielsweise nicht zwingend erforderlich, dass die vorhandene Bausubstanz tatsächlich auch körperlich umgestaltet wird. Wenn zum Beispiel ein konkreter Planungszweck hinter der Darstellung der mitzuverarbeitenden Bausubstanz steht, dann liegt ein Mitverarbeiten im Sinne des § 2 Abs.7 HOAI vor. Für eine rein zeichnerische Darstellung ohne planerischen Hintergrund reicht die Berechnung der mvB aber nicht aus.

Rechtliche Grundlage für die mitzuverarbeitende Bausubstanz

Die rechtliche Grundlage für die mitzuverarbeitende Bausubstanz findet sich in der Neufassung der HOAI aus dem Jahr 2021 in zwei verschiedenen Paragraphen. Die Begriffsklärung wird im oben bereits erwähnten § 2 Abs.7 vorgenommen. Die eigentliche Rechtsgrundlage findet sich dagegen im § 4 Abs.3 der HOAI. Hier heißt es wörtlich: "Der Umfang der mitzuverarbeitenden Bausubstanz im Sinne des § 2 Absatz 7 ist bei den anrechenbaren Kosten angemessen zu berücksichtigen. Umfang und Wert der mitzuverarbeitenden Bausubstanz sind zum Zeitpunkt der Kostenberechnung oder, sofern keine Kostenberechnung vorliegt, zum Zeitpunkt der Kostenschätzung objektbezogen zu ermitteln und in Textform zu vereinbaren."

Besonders wichtig ist in diesem Zusammenhang die Formulierung: "ist....zu berücksichtigen." Mit anderen Worten: Architekt:innen haben einen Anspruch auf Berücksichtigung, sogar dann, wenn es vorher zu keiner schriftlichen Vereinbarung gekommen ist. Dies stellte das BGH im Urteil VII ZR 11/02 vom 27.02.2023 kürzlich fest.

Wozu dient die mitzuverarbeitende Bausubstanz?

Die mitzuverarbeitende Bausubstanz ist bei allen Bauprojekten, die nicht reine Neubauten sind, fester Bestandteil der Honorarberechnungsgrundlage. Das bedeutet, dass sie bei Umbauten, Modernisierungen, Instandsetzungen und Instandhaltungen Anwendung findet. Immer wenn Architekt:innen mit der Planung von Bestandsbauten beauftragt werden, erbringen sie Planungsleistungen an vorhandener Bausubstanz. Nahezu immer wird dabei diese in irgendeiner Form gestalterisch oder technisch mitverarbeitet. Dadurch erhöhen sich der Planungsaufwand und das entsprechend anrechenbare Honorar. Da letzteres nicht über die Standard-Honorartabellen der HOAI abgebildet wird, andererseits Planer:innen aber nicht schlechter als bei Neubauten gestellt werden dürfen, muss die mitzuverarbeitende Bausubstanz bei der Honorarermittlung angemessen berücksichtigt werden.

Reicht ein höherer Umbauzuschlag ohne mitzuverarbeitende Bausubstanz aus?

Sehr oft besteht bei Architekt:innen Unsicherheit darüber, ob tatsächlich sowohl ein Umbauzuschlag als auch mitzuverarbeitende Bausubstanz in Berechnung gebracht werden sollte oder nicht. Nicht selten verzichten sie sogar auf die Honorierung der mitzuverarbeitenden Bausubstanz, weil viele Bauherr:innen argumentieren, dass die Umbaukosten doppelt berechnet werden. Stattdessen ziehen sie es vor, lieber einen höheren Umbauzuschlag anzusetzen, um der "Diskussion" zu entgehen.

Tatsache ist, dass in diesem Fall Planer:innen unter Umständen erhebliche Honorareinbußen riskieren. Wenn die mitzuverarbeitende Bausubstanz in der Honorarvereinbarung nicht berücksichtigt wird, lässt sich der planerische Mehraufwand nicht immer durch einen höheren Umbauzuschlag (z.B. 30 statt 20 Prozent) ausgleichen. Allerdings ist keine pauschale Aussage möglich, da es vom Einzelfall abhängt.

Wie errechnet sich die mitzuverarbeitende Bausubstanz?

Nach wie vor gibt es viele Unsicherheiten und Streitfälle zu dem Thema, wie die mitzuverarbeitende Bausubstanz genau berechnet wird. Die HOAI führt im § 4 Abs. 3 nämlich lediglich aus, dass diese "angemessen zu berücksichtigen" ist. Eine Definition, was angemessen ist, suchen Planer:innen leider vergeblich. In der Praxis hat sich daher eine Berechnungsformel durchgesetzt:

AmvB = M * W * L

Dabei bedeuten:

AmvB = anrechenbare Kosten aus der mitzuverarbeitenden Bausubstanz
M = Menge der mitzuverarbeitenden Bausubstanz
W = Wertfaktor für die mitzuverarbeitende Bausubstanz
L = Leistungsfaktor für den Grad der Mitverarbeitung der vorhandenen Bausubstanz

Aber auch mit dieser Formel bleibt letzten Endes offen, wie die einzelnen Werte genau ermittelt werden. Dies führt immer wieder zu Streitigkeiten zwischen den Parteien und zu Gerichtsprozessen. Bis hier keine klarere gesetzliche Aussage vorliegt, sollten Architekt:innen versuchen, für die Berechnung der mitzuverarbeitenden Bausubstanz eine ausgewogene Regelung zu finden. Nach der aktuellen HOAI 2021 kann jetzt auch eine Pauschale bzw. ein Aufschlag zusätzlich zum Umbauzuschlag in Höhe von x Prozent vereinbart werden. Dies scheint momentan der sinnvollste Weg zu sein und sollte immer ausführlich protokolliert und als Vertragsbestandteil angelegt werden.

Mindestsatz Relevanz der mitzuverarbeitenden Bausubstanz

Inzwischen ist es unbestritten, dass die mitzuverarbeitende Bausubstanz beim Planen und Bauen im Bestand grundsätzlich immer zu berücksichtigen ist. Somit steht unumstritten fest, dass sie mindestsatzrelevant ist. Das haben auch Gerichte in ihren Urteilen bestätigt, so z.B. das OLG Köln in seinem Urteil vom 29.12.2016 (16 U 49/12). Dies gilt sogar für Bauverträge, in denen die Anrechnung der mitzuverarbeitenden Bausubstanz nicht vereinbart oder sogar ausgeschlossen wurde. Dennoch erhöht sie im Falle einer Überprüfung die anrechenbaren Kosten, um festzustellen, ob eventuell eine Mindestsatzunterschreitung vorliegt.