Unter Umbauten versteht man Umgestaltungen an einem bereits bestehenden Gebäude, die anders als einfache Modernisierungen wesentliche Veränderungen an der Bausubstanz und Konstruktion beinhalten. Diese dienen meistens dem Zweck der Werterhaltung bzw. Wertsteigerung sowie der Sicherung älterer, schadhafter Bausubstanz. Beauftragte Planer:innen können vor der Ausführung der Umbauten einen Zuschlag vereinbaren, da der Gesetzgeber von einem erhöhten Aufwand ausgeht.

Was ist der Umbauzuschlag HOAI?

Unter dem Umbauzuschlag nach HOAI versteht man einen Zuschlag, den Architekt:innen auf den Gesamtpreis eines Bauprojekts oder auch auf einzelne Teilleistungen erheben können. Der Umbauzuschlag nach HOAI wurde mit der Überlegung eingeführt, dass Umbauten im Allgemeinen einen höheren Schwierigkeitsgrad bzw. Aufwand bedeuten als ein Neubau. Während bei letzterem alles quasi "vom Reißbrett aus" völlig neu geplant werden kann, müssen bei Umbauten sehr oft vor Ort in letzter Minute Änderungen an der Ausführungsplanung vorgenommen werden, wenn während der Umbaumaßnahme überraschend andere Schäden oder Materialien zu Tage treten als zunächst geplant. Außerdem bedeutet zum Beispiel die statische Berechnung für das Auswechseln eines schadhaften Deckenbalkens erheblich mehr Arbeit als die Kalkulation eines neuen bei einem Neubau. Für viele alte Konstruktionen und Baumaterialien gibt es zudem keine allgemeinverbindlichen Berechnungstabellen. Auf diese Tatsache hat der Gesetzgeber reagiert und den Umbauzuschlag HOAI eingeführt.

Rechtliche Grundlage für den Umbauzuschlag

Ein wesentliches Problem der HOAI sehen viele Architekt:innen in der Tatsache, dass es sich bei der HOAI um eine "Neubau-Verordnung" handelt. Nahezu alle Tabellen und Leistungsbilder beziehen sich auf Neubauten. Honorartafeln und Leistungsbilder für Bestandsbauten suchen Planer:innen vergeblich. Stattdessen wurden im Anhang drei zusätzliche Honorar-Bemessungsregeln hinzugefügt:

• der Umbauzuschlag
• die anrechenbaren Kosten aus mitzuverarbeitender Bausubstanz
• die besonderen, bestandsbedingten Leistungen

Der Umbauzuschlag nach HOAI in der Fassung von 2021 kann nach § 6 Abs. 2 als frei verhandelbare Zulage zwischen Architekt:innen und Bauherr:innen vereinbart werden. Damit sollen die zusätzlichen Aufwendungen in der Planung im Vergelich zu Neubauten abgebildet und kompensiert werden.

Ferner regelt der § 4 Abs. 3 die umbaubedingt anfallenden anrechenbaren Kosten, die sich bei der Einbeziehung von mitverarbeiteter, also bereits vorhandener, Bausubstanz ergeben. Damit soll sichergestellt werden, dass Architekt:innen bei Umbauten im Vergleich zu Neubauten nicht schlechter gestellt werden.

Schließlich decken die Besonderen Leistungen (nach BGB) genau die zusätzlichen Leistungen ab, die nicht bereits Bestandteil der Grundleistungen sind. Darunter können zum Beispiel spezielle Schadstoffanalysen oder Bestandsaufnahmen fallen. Da die HOAI zu diesen Leistungen keine Regelungen vorgibt, ist das Honorar frei verhandelbar.

Warum ist der Umbauzuschlag wichtig?

Der Umbauzuschlag nach HOAI soll der Tatsache Rechnung tragen, dass beim Planen und Bauen im Bestand ein besonderer und höherer Schwierigkeitsgrad vorhanden ist. Die Honorartafeln der HOAI spiegeln nämlich nur den normalen Aufwand bei einer Neubauplanung wider. Naturgemäß bedeuten aber Umbaumaßnahmen an vorhandener Substanz einen deutlich höheren Schwierigkeitsgrad. Es müssen umfangreiche Bestandsaufnahmen und Analysen der alten Substanz vorgenommen werden, bevor der Umbau beginnen kann. Außerdem müssen oft genau die passenden Baustoffe oder Dimensionen gesucht werden, um die neuen Elemente passgenau in die alte Bausubstanz zu integrieren. Dies erfordert von Architekt:innen einen teilweise erheblichen Mehraufwand. Auch wenn sie gelegentlich vor dem Arbeitsaufwand der Berechnung und Begründung des Umbauzuschlags nach HOAI zurückschrecken, sollten sie sich darüber im Klaren sein, dass der zu erwartende Honorarunterschied so erheblich ist, dass sich die Ermittlung auf jeden Fall lohnt.

Was ist im Umbauzuschlag enthalten?

Unter Umbauten versteht man nach der HOAI § 2 "Umgestaltungen eines vorhandenen Objektes mit wesentlichen Eingriffen in Konstruktion oder Bestand". Der Umbauzuschlag nach HOAI soll den damit verbundenen Mehraufwand für Planer:innen abdecken. Er hängt also nicht davon ab, welche konkreten Zusatzleistungen in welcher Quantität und Qualität anfallen. Vielmehr beinhaltet er allgemein alle zusätzlichen Leistungen und Aufwendungen beim Bauen im Bestand, die nicht konkret mit Leistungsinhalten der HOAI abgebildet werden können. Aus diesem Grunde ist er frei verhandelbar und nicht Bestandteil des Mindestsatzes.

Wie berechnet man den Umbauzuschlag nach HOAI?

Der Umbauzuschlag nach HOAI in der aktuellen Fassung von 2021 kann nach den allgemeinen Regelungen zu den Grundlagen des Honorars in § 6 Abs. 2 erhoben werden. Dort ist definiert, dass für Umbauten im Sinne von § 2 Abs. 5 und 6 ein Umbauzuschlag in Textform vereinbart werden kann. Wörtlich heißt es: "Die Höhe des Zuschlags auf das Honorar ist in den jeweiligen Honorarregelungen der Leistungsbilder der Teile 3 und 4 und in Anlage 1 Nummer 1.2 geregelt. Sofern keine Vereinbarung in Textform getroffen wurde, gilt ein Zuschlag von 20 Prozent ab einem durchschnittlichen Schwierigkeitsgrad als vereinbart."

Für Teil 3 wird in § 36 Umbauten und Modernisierungen von Gebäuden und Innenräumen detailliert: "(1) Für Umbauten und Modernisierungen von Gebäuden kann bei einem durchschnittlichen Schwierigkeitsgrad ein Zuschlag gemäß § 6 Absatz 2 Satz 3 bis 33 Prozent auf das ermittelte Honorar in Textform vereinbart werden.

(2) Für Umbauten und Modernisierungen von Innenräumen in Gebäuden kann bei einem durchschnittlichen Schwierigkeitsgrad ein Zuschlag gemäß § 6 Absatz 2 Satz 3 bis 50 Prozent auf das ermittelte Honorar in Textform vereinbart werden."

Die Novellierung der HOAI aus dem Jahre 2021 ersetzt die vorhergehenden Regelungen aus den Fassungen von 2009 und 2013 und verbessert die Honorarsituation für Architekt:innen erheblich.