Der Großteil des Bauvorhabens ist geschafft und sowohl der Bauherr als auch die beteiligten Gewerke und der/die ArchitektIn freuen sich darauf, die Baustelle abschließen zu können. Doch ein wichtiges Thema ist vor allem zum Ende von Bauvorhaben aber auch schon zu Teilerfolgen und der Fertigstellung früher Gewerke für Auftraggeber und Auftragnehmer wichtig und nicht zu vernachlässigen: Die Gewährleistung nach Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB). 

Die VOB regelt, nach geltendem Schuldrecht, die Verantwortlichkeit einer erbrachten Leistung. Das heißt, dass der Errichter für diese fehlerfrei und mangelfrei dem Regelwerk entsprechend Gewährleistung und bzw. Verantwortung trägt.  

Was ist die Gewährleistung nach VOB?

Die Gewährleistung nach §13 VOB/B garantiert dem Auftraggeber einen mängelfreien Zustand der Bauleistungen nach deren Abnahme, wobei die Gewährleistungsfrist üblicherweise 4 Jahre beträgt, wenn im Vertrag nichts anderes vereinbart ist. Die Frist beginnt mit der Gesamt- oder Teilabnahme des Bauwerks. Wird während dieser Zeit ein Mangel gemeldet, unterbricht dies die Frist; nach der Mängelbeseitigung beginnt eine neue 2-jährige Frist.

Gewährleistung nach VOB vs. BGB: Wann gilt was?

Schon vor geplanten Vertragsabschlüssen ist es wichtig zu wissen, worin die Unterschiede bestehen. Während man sich bei einem privaten Bauvertrag an das Werksvertragsrecht des BGB hält, gilt bei öffentlichen Bauverträgen die VOB. Der wichtigste Unterschied der Gewährleistung nach VOB und BGB besteht in den Gewährleistungsfristen. Gilt der Vertrag gemäß BGB so gilt eine Gewährleistungsfrist für Bauwerke von fünf Jahren. Im Vergleich dazu dauert die Frist nach VOB nur vier Jahre an. Sollte es aber zu einer Mängelbeseitigung nach VOB kommen, beginnt ab da an eine neue Frist von zwei Jahren. Die Verlängerung um zwei Jahre gilt jedoch ausschließlich für die Mängelbeseitigungsleistung. Die Gewährleistungsfristen für die beseitigten Mängel sind nicht auf die ursprünglich auf vier Jahre vereinbarten Gewährleistungsfristjahre auf Bauwerke begrenzt.

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Wann beginnt die Gewährleistung nach VOB?

Die Gewährleistungsfrist beginnt sowohl nach §12 VOB/B als auch nach BGB-Bau nach einer erfolgreichen Gesamtabnahme. Nur für abgeschlossene Teilleistungen beginnt die Gewährleistung mit einer Teilabnahme. 

Was ist eine VOB Abnahme?

Bei einer Abnahme erklärt der Auftraggeber gegenüber dem Auftragnehmer dessen vertragliche Pflichten als vollständig erfüllt. Ab dem Zeitpunkt der Abnahme stehen alle Ansprüche gegenüber dem Auftragnehmer fest. Sehr wichtig ist, dass das Werk zum Zeitpunkt der Abnahme vom Auftraggeber als vertragsgemäß anerkannt wird. Eine Abnahme kann auch stattfinden, wenn noch einzelne Mängel bestehen.
Folgende drei Punkte sollte der Auftragnehmer aber als Plicht betrachten:

• Der Auftragnehmer garantiert, dass seine Leistung frei von Sachmängeln ist, welche z.B. Tragfähigkeit, Brandschutzklassen, Winddichtigkeit oder Schlagregensicherheit sind. 
• Die erbrachten Bauleistungen entsprechen vollumfänglich den allgemein anerkannten Regeln der Technik, DIN-Normen, entsprechenden technischen Baubestimmungen sowie Verlege-Richtlinien.
• Ebenso garantiert der Auftragnehmer die vereinbarte Beschaffenheit der erbrachten Bauleistungen.

Die Abnahme bestimmt ebenfalls die Grenze zwischen der Bauausführung und den Mängelansprüchen. Während der Ausführung hat der Auftraggeber einen Anspruch auf Erfüllung des Vertrages, wohin gegen nach der Abnahme, der Auftragnehmer die Pflicht zur Mängelbeseitigung hat. Für die Abwicklung des Bauvertrags hat die Abnahme jene erheblichen Rechtsfolgen: 

• Beginn der Verjährungsfrist für Mängelansprüche
• Vor der Abnahme liegt die Beweislast beim Auftragnehmer. Nach Abnahme liegt die Beweislast beim Auftraggeber.
• Nach der Abnahme ist der Auftragnehmer nicht mehr für die Sicherung der Bauleistung (Beschädigung oder Zerstörung) verantwortlich. Die Gefahr geht ab diesem Zeitpunkt auf den Auftraggeber über.
• Die Ansprüche auf Beseitigung bekannter Mängel, sollten diese nicht weiter vorbehalten bzw. protokoliert werden, erlöschen.
• Der Auftragnehmer hat einen Vergütungsanspruch.

Wann beginnt die Gewährleistung nach VOB ohne Abnahme?

In der Regel, sind die beteiligten Vertragspartner an einer Abnahme, wenn nicht sogar einer förmlichen Abnahme vor Rechnungsstellung, interessiert.
Der Auftragnehmer kann dem Auftraggeber eine Frist (zwölf Werktage) zur Abnahme setzen. Sollte der Auftraggeber diese nicht wahrnehmen und es besteht keine weitere Abmachung zwischen beiden Parteien, gilt die vom Auftragnehmer erbrachte Leistung als erbracht bzw. die Abnahme als positiv beschieden. Ab diesem Zeitpunkt beginnt der Gewährleistungszeitraum. Wird von keiner Partei eine Abnahme verlangt und der Auftraggeber nimmt Teile der Leistung oder die Leistung gesamtheitlich in Benutzung, gilt die Abnahme nach Ablauf von sechs Werktagen als positiv beschieden.
Die Benutzung von Teilen einer baulichen Anlage gilt hingegen nicht als Abnahme.

Verjährungsfristen für Mängelansprüche nach VOB

Nach der Erfolgreichen Abnahme beginnt die Verjährungsfrist. Hierbei unterscheidet man zwischen unterschiedlichen Verjährungsfristen für Mängelansprüche.

4 Jahre Gewährleistungsfrist:
Im Gegensatz zu einer fünfjährigen Gewährleistungsfrist nach BGB-Bau, verspflichtet sich der Auftragnehmer vertraglich nach VOB/B zu einer vierjährigen Gewährleistung von Bauleistungen.

2 Jahre Gewährleistungsfrist:
Elektronische Anlagen, Bauteile mit erhöhtem Wartungsaufkommen oder von Feuer berührte Bauteile sowie Feuerungsanlagen unterliegen einer zweijährigen Gewährleitungsfrist.
Sollte der Auftraggeber die Wartungsarbeiten der elektronischen Anlagen über den gesamten Gewährleistungszeitraum an den Auftragnehmer übertragen, so muss dieser vier Jahre für sein Werk gewährleisten.

1 Jahr Gewährleistungsfrist:
Für feuerberührte und abgasdämmende Teile von industriellen Feuerungsanlagen gilt die Dauer von einem Jahr für die Gewährleistung.

2 Jahr Gewährleistungsfrist für Nachbesserungen:
Bei einer Feststellung und Beseitigung eines Mangels während der oben aufgeführten Gewährleistungsfrist für Bauwerke verlängert sich diese ausschließlich um den Bereich der Nachbesserung um nochmals zwei Jahre.

Mängelanzeige bei VOB Gewährleistung

Stellt der Auftraggeber in der vereinbarten Frist der Gewährleistung einen Mangel fest, muss dieser gegenüber dem Auftragnehmer schriftlich in Form einer Mängelrüge, inklusive einer angemessenen Frist zur Beseitigung, angezeigt werden.

Was versteht man unter einem Mangel?

Ein Mangel liegt dann vor, wenn die IST-Situation von der vertraglich vereinbarten SOLL-Situation einer Leistung abweicht.

Welche Arten von Gewährleistungsmängeln gibt es?

Im Allgemeinen unterscheidet man zwischen drei Arten der Gewährleistungsmängel: 

• Offene Sachmängel 
• Verdeckte Mängel 
• Arglistig verschwiegene Mängel

In der Situation der Abnahme wird nur der offene Mangel, da er offensichtlich und erkennbar ist, anerkannt und zur Ausbesserung dokumentiert. Verdeckte und arglistig verschwiegene Mängel. Letztere sind gleichzeitig auch immer verdeckte Mängel – kommen zwar nach der Abnahme für den Auftraggeber im besten Falle aber noch im Gewährleistungszeitraum, durch etwaige Bauschäden oder optischen Mängel, zur Geltung. Dann werden sie zu einem offenen Mangel. Anschließend müssen sie noch als Gewährleistungsmangel nachgewiesen werden.

Wann handelt es ist um einen Gewährleistungsmangel?

Sobald Abweichungen der vertraglichen Vereinbarungen oder die Ausführung der Bauleistung nicht den Regeln der Technik oder anderer Vorschriften entsprechen, kann dies eine Mängelanzeige gemacht werden. Hierbei unterscheidet man schließlich noch zwischen einem Rechtsmangel oder einem Sachmangel. Bei einer fehlerhaften Ausführung von Bauleistungen, falscher Montagen oder Einbauten, bezeichnet man dies als Sachmangel. Von einem Rechtsmangel spricht man hingegen, wenn der Käufer die richtige Sache, aber nicht die geschuldeten Rechte erhält. Üblicher Verschleiß, oder Bedienungsfehler etc. können nicht als Gewährleistungsmangel bezeichnet bzw. dem Auftragnehmer als solcher angezeigt werden. Die Beurteilung der Sachlage wird in der Praxis häufig zum Streitpunkt zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer, weshalb dann ein Fachgutachter o.Ä. zur Rate gezogen werden.

Wer trägt die Kosten für Mängel und Nachbesserungen?

Der Auftragnehmer verpflichtet sich gem. §13 Abs. 5 Satz 1 der VOB-B dazu, einen Mangel, sollte er nachweisbar auf den Auftragnehmer zurückzuführen sein und in der vereinbarten Gewährleistungsfrist liegen, auf eigene Kosten zu beseitigen. Kommt der Auftragnehmer nicht seiner Pflicht der Beseitigung des Mangels innerhalb der vom Auftraggeber gesetzten Frist nach, kann dieser die Mängel auf Kosten des Auftragnehmers beseitigen lassen (§13 Abs. 5 Satz 2 VOB-B).